中科江南2024年三季报显示，公司主营收入4.93亿元，同比下降36.83%；归母净利润677.62万元，同比下降96.39%；扣非净利润451.02万元，同比下降97.46%；其中2024年第三季度，公司单季度主营收入1.3亿元，同比下降59.48%；单季度归母净利润-2623.8万元，同比下降131.97%；单季度扣非净利润-2583.93万元，同比下降132.1%；负债率20.65%，投资收益109.34万元，财务费用-2519.47万元，毛利率56.8%。
上海正在经历大规模的城市更新，成片的老建筑何去何从？香港唐楼"蓝屋"的活化过程，可以作为借鉴和参考。
位于香港湾仔的"蓝屋"是一栋四层唐楼，建造于上世纪20年代，已有百年。它位于石水渠街72A，曾是"华佗庙"。上世纪50年代，黄飞鸿的徒弟林世荣之侄林祖在那里开办了武馆，到上世纪60年代，林祖的儿子林镇显开办了医馆。
"蓝屋"原本并非蓝色，上世纪90年代政府安排上漆时，只有水务署用剩下的蓝色油漆，于是将这栋唐楼漆成了蓝色，可谓无心插柳。"蓝屋"二至四层沿街均有阳台，是香港仅存的有阳台的唐楼。
如今，"蓝屋"依然保持着醒目的蓝色，"留屋留人"的改造方案下，老建筑得以修旧如旧保持原有风格。一层除了服务社区的华佗医馆，还开办了湾仔民间生活馆（现在的香港故事馆）。通过"好邻居计划"入住的艺术家、建筑师、学者等新租户，把自己的专业能力和公共服务带给原居民，为百年社区增添了活力。
10月18日，2024新华社区营造大会"生长的动力"主题研讨会上，香港资深社区营造人黄英琦介绍了香港近年最具影响力的社区营造案例。她提到，"蓝屋"在政府支持下采取居民共创的方式，转型为结合居住、文化活动功能的复合空间，成为游客喜爱的目的地。
尊重"留屋留人"民意
19世纪50年代起，从太平山街一带开始，唐楼越建越多，成为香港城市建筑的经典类型。上世纪五十年代末，随着高层建筑在香港全面兴起，唐楼建造的历史基本结束。
香港现存的唐楼中，状况较好的不多，基本都已列为历史建筑，纳入文化保育。比如，威灵顿街120号唐楼建成于1884年，是香港现存最早的唐楼之一，2017年被定为香港一级历史建筑。和昌大押建筑群建于1888年，由4幢楼房组成，曾开办衣物店、雀鸟店、照相馆等，2002年定为香港二级历史建筑，2008年完成修缮改造，以餐厅的形式活化运营。
长期以来，为解决住房紧张问题，香港的公共住房建设和商业住宅开发形成了完备的模式，年轻人、从市中心迁出的老居民，入住郊区大盘和服务完善的新型社区是主流。唐楼等老建筑的改造，很难创造更多的居住空间，更有价值的发展方向是尝试社会创新，成为各类人群相聚碰撞之地。
黄英琦自2006年起担任湾仔区议会主席，亲历了"蓝屋"的改造活化过程。她说，当时湾仔区有很多重建项目牵涉拆迁，很多居民在老房子里住了50年，在重建项目推进的过程中，出现了很多文化资产和历史建筑，作为区议员，必须在工作中纳入居民的声音。
她介绍，"蓝屋"内部曾有民、商、教等多重用途。除一楼曾设有武馆、医馆外，二楼曾为镜涵义学，是专为街坊子弟提供免费教育的民间学校，还有战前湾仔区唯一的英文学校"一中书院"。
2000年，"蓝屋"被香港政府定为一级历史建筑。2006年，香港房屋协会决定对湾仔石水渠街及附近建筑物实施活化，"蓝屋"就在范围之内。当时政府的设想与14户居民及社区不一致，政府希望借助有价值的历史建筑打造文旅地标，居民希望生活尽量少受波及，保留传统的社区氛围。当时，居民提出"留屋留人"的改造方案。
2007年12月，时任香港发展局局长、后来的特首林郑月娥探访"蓝屋"，与居民面对面沟通。随后，政府方面同意调整规划，接受了由非营利组织主导、以社企合作的模式运营的方案。政府通过历史建筑法律计划拨款5000万港币，用于"蓝屋"的修缮。
修缮工程坚持了"修旧如旧"的原则，维持了蓝色墙体不变，楼内的木楼板、木楼梯、木窗框、木门、地砖、阳台铁栅栏以及装饰图案等，均保持旧时风格。这是香港首次采用"留屋留人"策略活化老建筑，2017年项目完工，同年获得联合国教科文组织亚太区文化遗产保护奖。林郑月娥称，这是香港历史建筑保育计划的里程碑。
可持续活化方法多
改造、留人，还不够。老建筑重焕光彩，更看活化利用上的思路是否可持续。改造完成后，"蓝屋"实施了"好邻居计划"。
官网信息显示，"蓝屋"共有32个居住单位（包括地下层），其中12个单位纳入"好邻居计划"，成为共居空间。"好邻居计划"对拟迁入的租户进行"考核"，希望新租户有能力、有意愿用自己的技能为社区带来活力。
被接纳为"好邻居计划"的会员，按月缴纳会费，需要按规定出席居民大会及其他公共活动，并积极分享各类技能。黄英琦回忆，加入计划的多为艺术家、建筑师、学者等，他们的社区归属感很强，无论是节庆时一起舞龙舞狮，还是附近有工程噪音时积极沟通，都体现出了参与热情。
如今，一层的香港故事馆内，陈列讲述了湾仔历史变迁的完整故事，让到访者直观了解这一区域的百年沧桑。故事馆的隔壁则是一家开业二十多年的中式素食店。"蓝屋"内开办的创作室，则举办艺术、手工等活动吸引社区居民参与。9月底及十一长假期间，这里举办的工作坊是对月饼罐进行改造设计。三楼的旧物叙述空间，通过搜集来的旧物，让观者了解不同年代、不同阶层香港居民的居住生活狀況。
"蓝屋"所在的唐楼建筑群，建筑按外墙颜色分别被命名为"红屋"、"橙屋"、"黄屋"、"粉屋"等，整片区域已成为成为热门的目的地，如何协调居民与游客的需求，是政府和社区共同面对的新问题。
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佟鑫
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