2025年1月，70个大中城市房价数据延续了市场分化的主基调。据国家统计局公布的数据，一线城市新房价格环比上涨0.1%，其中上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%，北京则逆势下降0.4%；二线城市新房价格环比由跌转涨0.1%，为2023年6月以来首次回升。
值得注意的是，南京、成都新房价格环比涨幅均达0.7%，领跑全国；上海新房价格同比上涨5.6%，连续27个月保持正增长。尽管60城二手房价格仍处于环比下跌区间，但跌幅普遍收窄至1%以内，市场调整的“最冷时刻”或已过去。
一线城市分化加剧，核心资产抗跌属性凸显
一线城市内部呈现显著分化。上海、深圳新房价格连续4个月环比上涨，北京则受供应结构调整影响，新房价格环比下降0.4%。二手房市场同样呈现差异：北京、上海、深圳二手房价环比微涨0.1%-0.4%，广州则成为一线城市中唯一环比下跌的城市，降幅为0.2%。这种分化与城市基本面密切相关，上海、深圳凭借产业聚集和人口流入，支撑起更强的置业需求。以深圳为例，2024年商品住宅成交均价同比上涨3.2%，核心区二手豪宅价格涨幅超过15%，显示出资产保值的市场共识。
二线城市内部亦呈现冰火两重天。南京、成都、杭州等强二线城市新房价格连续3个月回升，而沈阳、长春等东北城市房价同比跌幅仍在扩大。南京自2024年四季度以来密集调整落户政策、降低房贷利率，带动购房需求集中释放；成都则受益于西部陆海新通道建设，2024年常住人口新增28万人，为房价提供长期支撑。相比之下，唐山、秦皇岛等三四线城市二手房价同比跌幅超过10%，库存去化周期普遍超过24个月，市场仍处于深度调整期。
政策托底效应显现，房贷环境持续宽松
2024年下半年以来，房地产政策工具箱持续发力。全国首套房贷利率降至4.1%，二套利率降至4.9%，较2023年峰值下降90-110个基点；南京、苏州等城市首付比例降至20%，并取消郊区限购。政策效应逐步传导至市场端：1月全国商品房销售面积环比增长12%，其中上海、深圳单月新房成交面积同比分别增长18%和23%。银行放款效率同步提升，国有大行普遍实现“T+3”放款，部分股份制银行甚至推出“当天审批、次日放款”服务，降低了购房者的资金周转成本。
政策宽松与市场预期形成正向循环。58安居客研究院调研显示，1月购房者信心指数环比提升6.2个百分点，45%的受访者认为“当前是购房窗口期”。一线城市改善型需求成为主力：上海内环内新房项目平均去化率超过80%，200平方米以上户型占比提升至35%；北京五环外限竞房项目折扣力度收窄，部分楼盘取消“送车位”“贴契税”等促销手段。政策优化叠加供给端品质提升，推动市场进入“慢复苏”通道。
市场进入修复通道，刚需迎来置换窗口
房价企稳的背后是供需关系的动态平衡。一线城市土地供应连续两年收缩，2024年北京、上海宅地成交面积同比减少12%-15%，核心区新房供需比降至0.8:1；南京、成都等强二线城市2024年宅地成交量同比下降20%，但人口年均增长率保持在1.5%以上，供需矛盾为房价提供支撑。相比之下，三四线城市仍需消化库存，2024年末全国商品房待售面积达7.2亿平方米，其中60%集中在非核心城市。
对于购房者而言正规好的配资平台，分化市场中需把握结构性机会。一线城市刚需群体可关注地铁沿线的二手次新房，此类房源议价空间普遍超过10%；改善型需求则可借助“卖旧买新”政策优惠，在二手房挂牌量激增前完成置换。二线城市中，南京江北新区、成都天府新区等新兴板块仍有价格洼地，但需警惕远郊项目的流动性风险。长期来看，核心城市优质资产仍是对抗通胀的重要选项，而人口流失、土地财政依赖度超100%的城市需谨慎介入。
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